Aprendizajes Básicos para la Convivencia Social

Para todos los días, para toda la vida, y para construir un orden donde todos podamos ser felices, debemos:

1. Aprender a No Agredir al Otro. Esta es la Base de todo modelo de convivencia social
2. Discutir y defender nuestro punto de vista sin herir al otro.
3. Ser fuertes sin perder la ternura y la compasión por el otro.
4. Reconocer que los demás son diferentes y pueden ser nuestro complemento o nuestro opositor, pero no nuestro enemigo.
5. Aprender a Comunicarnos. Esta es la Base de la autoafirmación personal y grupal, OIR Y ESCUCHAR.

6. Expresar nuestros puntos de vista, pero también escuchar el de los otros, así habrá reconocimiento mutuo.
7. Reconocer y estar conscientes de que el medio básico del reconocimiento es la conversación.
8. Recordar que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.
9. Aprender a interactuar. Esta es la Base de los modelos de relación social.
10. Aprender a comunicarnos con los otros, reconociendo los sentimientos y los mensajes de ellos y logrando que se reconozcan los suyos

CAPÍTULO I DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES

ARTICULO 1.Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son todos los que se encuentran enunciados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio y en las disposiciones legales vigentes sobre la materia.
ARTÍCULO 2. Éste Manual de Convivencia se aplica a todos los copropietarios, arrendatarios y demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.
ARTÍCULO 3. El copropietario o quien lo represente o sustituya, podrá usar o disponer de su propiedad con las personas que desee, siempre y cuando su comportamiento este acordó al decoro y las buenas costumbres
ARTÍCULO 4. Las oficinas y/o consultorios de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente para la prestación de servicios profesionales y los garajes para estacionamiento de automotores al servicio de los propietarios, tenedores o usuarios y no podrán destinarse para usos distintos, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, los planos y licencia de construcción.
ARTÍCULO 5. Los propietarios y/o usuarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado, responderán hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos. La culpa leve conforme al Artículo 63 del código civil: “es la falta de aquella diligencia que los hombres emplean ordinariamente en los negocios propios”.
ARTÍCULO 6. Todo propietario se hará responsable por los daños que cause él o sus invitados a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la Administración al propietario, previa notificación por escrito.
ARTÍCULO 7. La Administración le hará entrega a cada propietario de un Manual de Convivencia, sea en medio escrito o en medio magnético o digital y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del Manual, ya sea directamente o a través de la Administración o el medio virtual.

CAPÍTULO II DE LA PORTERIA Y LOS ACCESOS AL EDIFICIO

ARTÍCULO 8. Las puertas del Edificio estarán a cargo de la empresa de vigilancia encargada y la portería bajo ninguna excusa debe permanecer sola. Los porteros deben aplicar todas las medidas de seguridad y de vigilancia permanente en el Edificio para asegurar la tranquilidad de sus moradores. El edificio se reserva el derecho de admisión.
Parágrafo Primero: La empresa de vigilancia encargada de la seguridad del edificio, controlará las puertas de acceso al Edificio de conformidad con lo establecido en el Reglamento y Manual de convivencia de la Copropiedad.
ARTÍCULO 9. Es indispensable para el portero, aplicar en el trato con los habitantes del Conjunto y sus visitantes, las más satisfactorias reglas de educación, amabilidad y respeto.
ARTÍCULO 10. Se prohíbe el uso de la portería, zonas comunes y de los accesos al Edificio como lugares de reuniones y visitas.
ARTÍCULO 11. Los Porteros deberán aportar todo lo que este a su alcance para cumplir y hacer cumplir todas las normas contenidas en el Reglamento de propiedad Horizontal y en el presente Manual de Convivencia.
ARTICULO 12. Baños de las zonas comunes son de uso exclusivo para pacientes o visitantes de las oficinas, cada consultorio u oficina tendrá una llave para facilitarla a los pacientes y visitantes.

CAPÍTULO II DE LA PORTERIA Y LOS ACCESOS AL EDIFICIO

ARTÍCULO 8. Las puertas del Edificio estarán a cargo de la empresa de vigilancia encargada y la portería bajo ninguna excusa debe permanecer sola. Los porteros deben aplicar todas las medidas de seguridad y de vigilancia permanente en el Edificio para asegurar la tranquilidad de sus moradores. El edificio se reserva el derecho de admisión.
Parágrafo Primero: La empresa de vigilancia encargada de la seguridad del edificio, controlará las puertas de acceso al Edificio de conformidad con lo establecido en el Reglamento y Manual de convivencia de la Copropiedad.
ARTÍCULO 9. Es indispensable para el portero, aplicar en el trato con los habitantes del Conjunto y sus visitantes, las más satisfactorias reglas de educación, amabilidad y respeto.
ARTÍCULO 10. Se prohíbe el uso de la portería, zonas comunes y de los accesos al Edificio como lugares de reuniones y visitas.
ARTÍCULO 11. Los Porteros deberán aportar todo lo que este a su alcance para cumplir y hacer cumplir todas las normas contenidas en el Reglamento de propiedad Horizontal y en el presente Manual de Convivencia.
ARTICULO 12. Baños de las zonas comunes son de uso exclusivo para pacientes o visitantes de las oficinas, cada consultorio u oficina tendrá una llave para facilitarla a los pacientes y visitantes.

CAPÍTULO III DE LOS PARQUEADEROS

ARTÍCULO 12. En el Edificio hay una sola zona de parqueo y esta es interna. En este caso el único fin de parqueo vehicular. Los parqueaderos son de uso exclusivo de los copropietarios, tenedores o usuarios de las unidades privadas a que se han asignado. Por los que cada uno debe ocupar el puesto correspondiente. Sólo se permite el parqueo de un vehículo y una moto o en su defecto dos motos.
ARTÍCULO 13. El portero no permitirá la utilización de parqueaderos a terceros sin la autorización del copropietario del mismo debidamente informada a la administración.
ARTÍCULO 14. Los titulares de usos exclusivos de parqueaderos, podrán arrendar o ceder estos, preferiblemente a personas de la copropiedad. En el caso de arrendar o ceder la propiedad a una persona ajena a la copropiedad, el propietario del parqueadero responderá por cualquier daño ocasionado por el arrendatario o usuario, así como por la violación de normas y sus respectivas sanciones que imponga la administración.
ARTÍCULO 15. En todo caso y sin excepción alguna, la zona de parqueo no podrá tener otro destino en cuanto a su uso. Cualquier incidente que se presente al interior del parqueadero con relación a vehículos podrá hacerse intervenir por el tránsito municipal.
ARTÍCULO 16. Queda prohibido realizar mantenimiento alguno a los vehículos, que no sea el necesario para desvarar los automotores dentro de la copropiedad, cualquiera que sea el medio que emplee. En todo caso, todo daño, suciedad y demás que sobrevengan por estas acciones serán corregidas de inmediato por el responsable.
ARTÍCULO 17. Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos dentro de la copropiedad.
ARTÍCULO 18. Se notificará en forma verbal al dueño del vehículo que presente fuga de aceites que deterioren el área de parqueo y alteren el aseo y buena presentación de las zonas comunes.
ARTÍCULO 19. Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo que se deben respetar las líneas de demarcación naturales establecidas.
ARTÍCULO 20. Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que determinen la administración con excepción de fuerza mayor o un caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de circulación.
ARTÍCULO 21. El copropietario y/o arrendatario debe informar por escrito a la Administración, acerca de todo cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo propia de cada unidad, precisando su número de placa, marca y color. De no hacerlo, se podrán aplicar las sanciones contempladas en el Manual de Convivencia.
ARTÍCULO 22. Se prohíbe dejar en los garajes y zonas de circulaciones elementos tales como muebles, electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, escombros, basura o cualquier objeto y en especial materiales inflamables y explosivos. De lo contrario se aplicara las sanciones descritas en el reglamento interno.
ARTÍCULO 23.Los propietarios de vehículos son los únicos responsables de este y de sus pertenencias que sean dejados en su interior. Se prohíbe el ingreso de taxis. La administración no se hace responsable de vehículos ni pertenencias en su interior.
ARTÍCULO 24.Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos deberá ser reportado inmediatamente a la Administración, quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito.

CAPÍTULO IV SOBRE LAS VENTANAS Y FACHADAS EXTERIORES

ARTÍCULO 25. No se podrá ubicar aires acondicionados ni objetos en las ventanas y fachada el edificio Estas conductas van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad.
ARTÍCULO 26. No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas así como en las puertas de acceso o en las carteleras comunes.
ARTÍCULO 27. Está prohibido arrojar basuras o cualquier objeto por las ventanas de los consultorios.
ARTÍCULO 28. Está prohibido colocar materos en puntos fijos, corredores, sillares y ventanas. La decoración y ornato compete a todos los propietarios y no a uno en particular.
ARTÍCULO 29. Está prohibido realizar cualquier tipo de modificación a la fachada exterior del Edificio, incluyendo la ventanearía.

CAPÍTULO V DE LAS ACTIVIDADES EN LAS ÁREAS COMUNES

ARTÍCULO 30. Tal y como el Reglamento de Propiedad Horizontal indica, los bienes de uso común, podrán ser utilizados siempre y cuando se conserve en su uso, naturaleza y destino ordinario, con el cuidado y decoro necesarios, por ello en las áreas comunes del Edificio, queda prohibido realizar reuniones sociales, distribuir propagandas o actividades publicitarias en los accesos, parqueaderos, pasillos, escaleras de la copropiedad, Ingerir licor y fumar en las áreas comunes cerradas.

CAPÍTULO VI DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES.

ARTÍCULO 31. Cada copropietario del edifico es responsable de mantener el aseo que la Administración adelante en la copropiedad, evitando ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas, techos, escaleras y garajes; de igual manera se prohíbe arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle y áreas comunes de la copropiedad. Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de basuras en los pasillos.
ARTÍCULO 32. Con relación a la recolección de basuras la administración se encargara de esta, reglamentando e informando el procedimiento.

CAPÍTULO VII DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD

ARTÍCULO 33. Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público como taxis a la copropiedad, excepto en caso de personas discapacitadas
ARTÍCULO 34. Queda prohibida la fijación y distribución de propaganda de todo tipo al interior de la copropiedad; además queda prohibida la fijación de avisos o vallas en la parte externa del edificio.
ARTÍCULO 35. Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el personal que se dedique a ventas ambulantes.
ARTÍCULO 36. Se autoriza el ingreso de servicios a domicilio siempre y cuando utilicen la entrada principal. En caso de omisión a esta norma se le prohibirá el ingreso.
ARTÍCULO 37. Por seguridad y sentido de pertenencia con el Edificio, los propietarios y/o arrendatarios deberán informar a la administración o portería la presencia de personas extrañas o en actitudes sospechosas. Todo propietario es responsable civil y penalmente de los hechos y situaciones que ocurran al interior de su propiedad.
PARÁGRAFO 1: El comportamiento del personal de porteros del Edificio para con todos los habitantes de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y colaboración. De igual manera, los copropietarios tenedores o usuarios o visitantes, deben atender con igual respeto al citado personal. Queda prohibido al empleado de la puerta guardar en la portería armas, joyas, llaves, dinero, y en general todo tipo de bienes de copropietarios o usuarios de los bienes privados El empleado de Portería deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

CAPÍTULO VIII SOBRE LA TRANQUILIDAD DEL EDIFICIO

ARTÍCULO 38. Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia, con educación y respeto a copropietarios, vecinos y amigos. Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido, que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el procedimiento de infracción al Manual de Convivencia. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es deber de la Administración dar curso a la acción o querella policiva respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando cualquier copropietario reporte el incidente, abuso o inseguridad.
ARTÍCULO 39. Los trabajos dentro de las oficinas, sólo se podrán hacer días hábiles en horarios de 6:00 p.m. a 9:30 p.m. y sábados a partir de las 2:00 p.m.

CAPÍTULO IX DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS

ARTÍCULO 41. Todo trasteo deberá comunicarse a la Administración por escrito con antelación de tres (3) días hábiles.
ARTÍCULO 42. La entrada y salida del trasteo solo se podrá hacer los sábados en el horario a partir de la 1:00 p.m. a las 6::00 p.m. horas y de lunes a viernes a partir de las 6:00 p.m.
ARTÍCULO 43. Al realizar el trasteo, la persona que lo efectúe, sea copropietario o arrendatario, será responsable de los daños que genere en bienes comunes o privados.

CAPÍTULO XI EN CUANTO A REPARACIONES LOCATIVAS

ARTÍCULO 45. El interesado en practicar algún tipo de reparación en su propiedad, deberá informar previamente a la Administración, con una antelación de tres (3) días y será responsable de la conducta y actos de las personas por él autorizadas.
PARÁGRAFO PRIMERO: Para realizar obras locativas se requiere que el interesado dirija una comunicación escrita a la Administración informando la clase de obra, duración de la misma y datos personales de los obreros. La seguridad y comportamiento de los trabajadores serán de exclusiva responsabilidad del interesado.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Los desperdicios y sobrantes de obra deberán recogerse en bolsas y bajarse al PARQUEADERO del copropietario el cual se debe evacuar durante los tres días siguientes al depósito.
PARÁGRAFO TERCERO: El copropietario es responsable de utilizar la debida protección para evitar el daño a zonas comunes, al igual que de su limpieza.

CAPÍTULO XII ASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

ARTÍCULO 46. Este capítulo se regirá por lo dispuesto en el Artículo 90 del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio en todos sus aspectos.

CAPÍTULO XIII SOBRE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTICULO 47. Están serán aplicadas según lo ordena el reglamento interno de la copropiedad en su capítulo XII.

CAPÍTULO XIV EJECUCION E IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTICULO 48. Se procederá como lo indica el reglamento interno en el capítulo XII, articulo 91, 92, 93 Y 94.

CAPÍTULO XV PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES NO PECUNIARIAS

ARTICULO 49. Para la aplicación de las sanciones se realizará el siguiente procedimiento:
Paso No. 1. Recepción de quejas o reclamos a través de la Administración y/o comité de convivencia.
Paso No. 2. Comprobación del hecho por parte de la Administración y/o comité de convivencia mediante la práctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado.
Paso No. 3. Notificación del hecho, de forma escrita al presunto infractor. La Notificación será realizada por el Comité de Convivencia. El pliego de cargos o requerimiento escrito, deberá contener la descripción del hecho punible o conducta objeto de la aplicación de sanciones, la gravedad de la infracción, el daño causado y si ha habido reincidencia; así mismo indicará la posible sanción y si es del caso la duración de la sanción, de igual manera indicará el plazo para la respuesta.
Paso No. 4. El presunto infractor tendrá tres (3) días hábiles para la presentación de sus descargos de manera escrita.
Paso No. 5. Con toda la información recopilada, el Comité evaluará la respuesta a los cargos formulados junto con las pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. El comité dispone de cinco (5) días hábiles para resolver o archivar el asunto. En ambos casos se notificará y se dejará copia escrita del mismo.
Paso No. 6. Si después de este análisis el comité concluye que hay lugar a sanción, se comunicará por escrito al administrador del Edificio con copia al Consejo de administración, quien podrá imponer la sanción, concediendo el derecho de interponer el recurso de reposición durante los tres (3) días hábiles siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo Administración quien tiene tres (3) días para resolver la sanción a aplicar.
Paso No. 7. Agotado el recurso anterior el sancionado podrá acudir durante los ocho (8) días siguientes en apelación ante la segunda instancia que es EL Consejo de Administración, en donde se definirá en forma definitiva por decisión de mayoría simple.
Paso No. 8. Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional para lo cual se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención de la Administración. Todos los escritos serán recibidos por la Administración quien le dará traslado de inmediato a la instancia correspondiente.
Nota No. 1. Cuando la sanción consista en multa y no sea cancelada por el infractor, se le facturará en el próximo periodo junto con las demás deudas que este tenga para con la Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción, está podrá cobrarse por vía judicial.
Nota No. 2. La imposición de toda sanción por parte de los Órganos de Administración de la copropiedad estar suficientemente motivada y la Administración será la responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
Nota No. 3. Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Comité de Convivencia en primera instancia y en segunda instancia por el Consejo de Administración.
Nota No. 4. Si el infractor reincide, la Administración queda facultada para imponer una querella policial al propietario o residente infractor.

CAPÍTULO XVI SOBRE EL COMITÉ DE CONVIVENCIA

ARTÍCULO 50. Anualmente, en la respectiva reunión de la Asamblea General de Copropietarios en la cual se designen los órganos de Administración, se elegirán a los miembros del Comité de Convivencia que estará integrado por tres (3) personas. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia quien se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración; o en la cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la asamblea general, o sanciones pecuniarias que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño del cargo ser persona cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias.
PARÁGRAFO 1: Son funciones del Comité de Convivencia: a) Desarrollar programas internos de acuerdos entre copropietarios; b) Recibir las solicitudes de intervención para resolver conflictos originados por propietarios o tenedores entre sí, estos y los órganos de administración u órganos de administración entre sí; c) Desarrollar el trámite de Concertación, Solución de Conflictos o Arreglo amistoso; d) Proponer fórmulas de arreglo directo. e) Registrar el hecho en las actas respectivas y orientar e invitar a firmar a quienes sean los contrincantes, el respectivo contrato (transacción, conciliación o contrato en general según el asunto tratado) con el cual termine la discusión, reyerta, litigio o contradicción; f) Establecer programas y actividades de integración de la comunidad; g) Las demás que le sean asignadas por la Asamblea General y la Administración y las demás consideraciones de las disposiciones legales, como el Código Nacional de Policía de Medellín .
PARÁGRAFO 2: Cuando el Comité estime que el asunto a tratar no corresponde a su competencia, ordenará el archivo de la queja, enviará comunicación al quejoso y también enviará comunicación a la autoridad u órgano competente cuando el caso lo amerite.
ARTÍCULO 51. Alcances de la intervención: Los procedimientos internos de concertación o avenimiento manejados por el Comité de Convivencia, en ningún caso constituyen trámite previo para ejercer las acciones policivas, civiles o penales respectivas, y sus pronunciamientos serán sugerencias o proposiciones y en consecuencia, en ningún caso podrá imponer sanciones u obligaciones o propiciar conciliaciones tendientes a normalizar los pagos de cuotas de administración u otras obligaciones pecuniarias, ya que esta competencia recae exclusivamente en cabeza de la Administración como Representante Legal del Edificio, según se dispone en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

CAPÍTULO XV DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 55. Aprobado en la ciudad de Medellín en sesión número 10 del 19 de diciembre del 2016 del consejo de administración.

Nota referencial: DWA Consultores Asociados S.A.S Asesores y Consultores Empresariales NIT: 900.155786-0